Filippo Testa 
“Buongiorno Avvocato,
le illustro brevemente la mia situazione. Qualche tempo fa ho concesso in locazione un mio appartamento ma, non ricevendo il pagamento dei canoni mensili per un periodo considerevole, ho richiesto ed ottenuto lo sfratto degli inquilini. Ad oggi mi è però pervenuta loro richiesta di restituzione del deposito cauzionale, adducendo di non aver provocato danni al bene. Sono tenuto a restituirlo?”
Cosa dice la legge sul deposito cauzionale
Caro lettore,
purtroppo non è il primo e non sarà l’ultimo ad avere problemi con i propri inquilini morosi. Ciò, però, comporta inevitabilmente che, in tema di contratti di locazione, la giurisprudenza sia in continua evoluzione.
Venendo al quesito che mi ha posto, mi permetta una breve premessa su che cosa sia il deposito cauzionale in un contratto di locazione ad uso abitativo e la sua generale funzione.
In cosa consiste
La normativa in tema di contratti di locazione immobiliare (leggi n. 392/1978 e n. 431/1998), in tema di deposito cauzionale prevede che, al momento della stipulazione del contratto, il conduttore sia chiamato a corrispondere al locatore, a titolo di cauzione, una somma che possa fungere da garanzia per gli eventuali inadempimenti. Alla scadenza del contratto, nel caso in cui il proprietario dell’immobile non avesse pretese risarcitorie per danni alla cosa locata o per mancati pagamenti, lo stesso è tenuto a restituire all’inquilino la somma versata a titolo di deposito cauzionale.
Tuttavia, nell’ipotesi in cui, come nel suo caso, il conduttore fosse inadempiente nel pagamento dei canoni e dunque gli fosse intimato lo sfratto, sarebbe altresì tenuto al pagamento a) dei canoni non versati, b) dell’indennità di occupazione, c) degli oneri condominiali maturati e d) dell’eventuale danno per il mancato guadagno in ragione della risoluzione anticipata del contratto, aprendo così la strada al locatore per trattenere la cauzione.
La decisione della Cassazione
La Cassazione (sentenza n. 194 del 5 gennaio 2023), infatti, si è da poco pronunciata su una questione inerente proprio alla restituzione del deposito cauzionale.
In particolare, a seguito di uno sfratto per morosità dichiarato con sentenza del Tribunale di Bari, i conduttori hanno proposto ricorso alla Corte d’Appello affinché gli fosse restituita la somma versata a titolo di deposito cauzionale, non essendo stati riscontrati danni alla res locata. I locatori tuttavia proponevano domanda riconvenzionale, in cui chiedevano il risarcimento del danno da lucro cessante per il mancato guadagno derivato dal mancato percepimento dei canoni sino alla naturale conclusione del contratto.
La Corte barese, tuttavia, ha dato ragione ai conduttori e dunque ha condannato i proprietari alla restituzione della cauzione.
Avverso tale sentenza si è infine espressa la Suprema Corte, adita dai locatori, che ha applicato il principio secondo cui è riconosciuta una funzione garantistica più ampia del deposito cauzionale. La Cassazione ha pertanto affermato che la cauzione deve essere considerata una garanzia per tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione e dunque a tutela di qualsiasi tipo di danno, non solo quelli inerenti al bene oggetto di locazione.
Venendo a noi, in base all’ultimo orientamento della Cassazione suesposto, lei ha diritto a ottenere il risarcimento del danno patito a seguito delle inadempienze del suo conduttore e pertanto potrà trattenere la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale.
