Filippo Testa 
“Gentile Avvocato, io e la mia famiglia viviamo in un condominio abitato prevalentemente da famiglie e persone anziane. Da circa un anno l’appartamento adiacente al nostro (stesso pianerottolo) è stato affittato ad una giovane coppia che, oltre ad organizzare “festini” notturni caratterizzati da un continuo via e vai di gente, schiamazzi e musica a tutto volume, alla prima occasione in cui ci siamo permessi di far notare il disagio che la loro condotta stava recando al condominio, i due non hanno perso occasione per deridere ed insultare gli altri inquilini. Una denuncia penale temo possa servire a poco, noi vorremmo che i due “disturbatori” lascino l’immobile. Insomma, ci vorrebbe uno sfratto. Cosa mi consiglia di fare?”.
Possibile sfratto per vicini molesti? Ecco cosa dice la legge
La cronaca italiana è piena di liti fra i condomini. I vicini rumorosi rappresentano un problema molto diffuso e forse il principale motivo di litigio fra le famiglie: dai tacchi delle scarpe che ticchettano sulle nostre teste, alle lavatrici a ciclo continuo, ai televisori al massimo dei decibel fino ad urla e schiamazzi di ogni tipo.
Alle volte, ciò che per noi è un fastidio intollerabile, per il nostro vicino è un’attività del tutto normale e spesso, trovare un punto di incontro e tutt’altro che facile.
Ciò che dice è corretto. L’art. 659 c.p. rubricato “Disturbo delle occupazioni o riposo delle persone” condanna il disturbatore condominiale allorquando lo stesso arrechi danno al riposo delle persone.
Tuttavia, come avrà già ben capito, una querela non sarebbe di certo risolutiva del problema venutosi a creare e che oggi sottopone alla mia attenzione.
Le molestie intollerabili possono rendere legittimo lo sfratto intimato all’inquilino, ma occorre la “collaborazione” del proprietario dell’immobile locato.
A chiarirlo è stata la Corte di Cassazione, Terza Sezione civile, nell’ordinanza n. 22860/2020, pronunciandosi in relazione alla vicenda del proprietario di un immobile che aveva ottenuto lo scioglimento del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, vicenda che peraltro ha avuto considerevoli strascichi anche in ambito penale.
L’inquilino aveva molestato i vicini di casa con insulti, imbrattando con vernice le loro porte, arrivando sino al punto di affiggere nel condominio fogli con insulti nei loro confronti.
Ma attenzione, basta molto meno per rischiare lo sfratto…pagare regolarmente l’affitto potrebbe non essere sufficiente!
Tra le obbligazioni del conduttore correlate ad un contratto di locazione vi è, infatti, l’art. 1587 c.c. che prescrive all’inquilino di servirsi dell’immobile con la “diligenza del buon padre di famiglia”. Per la Corte di legittimità la violazione di tale norma e quindi, della relativa pattuizione contrattuale (espressa, ad esempio, in continui rumori molesti ai danni del vicinato e del condominio) può comportare la risoluzione del contratto di affitto ed il conseguente sfratto immediato dell’inquilino molesto.
Molestie ai vicini costituiscono abuso del bene locato
La Corte di Cassazione, dimostrando di aderire con il proprio “dictat” alla pronuncia emessa dal Giudice di merito impugnata dall’inquilino sfrattato, ha ritenuto corretta la riconduzione della condotta dell’inquilino molesto all’abuso del bene locato.
Si badi che, a tal proposito, la Corte ha cura di precisare come ai fini della configurabilità di detta violazione è sufficiente anche un solo episodio.
Ecco che allora è dato comprendere come un’apparente “banale” lite condominiale possa costare cara all’inquilino che si dimostri immotivatamente aggressivo e turbolento e sfociare in uno sfratto di quest’ultimo.
La decisione appare ragionevole in considerazione del fatto che, in ultima analisi, la persona che deve rispondere verso il Condominio per le intemperanze e molestie arrecate dal proprio conduttore è il proprietario dell’immobile locato.
Di qui la legittimità del locatore ad intraprendere un’azione di sfratto per inadempimento contrattuale.
La clausola salva-quiete
La vicenda esaminata riveste un importante valore in ordine ai rapporti fra locatori e conduttori. Ad esempio, avalla la possibilità che i primi possano tutelarsi introducendo clausole nel contratto di locazione a mente delle quali, qualora venissero rilevate molestie in ambito condominiale, sia consentito ritenere risolto di diritto il contratto di locazione stipulato (clausola risolutiva espressa).
Quindi, se la morosità incolpevole eccepita nelle odierne controversie di sfratto per morosità a seguito della crisi economica generata dalla pandemia da Covid-19 può costituire circostanza utile ad evitare lo sfratto esecutivo, lo stesso non potrà dirsi con riferimento agli atti di molestia perpetrati dall’inquilino ai danni dei condomini.
Si segnala, tuttavia, che laddove a recare molestie sia il proprietario dell’immobile, occorrerà fare ricorso al divieto imposto dall’art. 833 c.c. con riferimento agli atti emulativi.
